Achat d'appartements en copropriété et Syndic

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sebalex18
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Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 03 nov. 2017, 10:24

03/11/2017

Bonjour.
Je suis en train d'acquérir 3 appartements dans un petit immeuble d'un centre-ville d'une ville de 60 000 habitants.
Ce petit immeuble comporte un 4ème lot qui est fermé par une porte de garage en bois en mauvais état au niveau de la rue. Ce lot contient divers objets (c'est en fait une sorte d'entrepôt, ou de débarras).
Mais, mon notaire et la propriétaire d'un lot avec laquelle je viens de signer le compromis de vente me signalent que cette copropriété qui regroupe donc 4 lots a des AG annuelles auxquelles le propriétaire du lot du rez-de-chaussée ne participe jamais.
Que faire?
Je vais bientôt être propriétaire de 3 lots sur 4 puisque le propriétaire du lot du 1er niveau (sur la rue) ne vend qu'à un prix prohibitif.
Puis-je me "débarrasser" du Syndic ?
Comment ? Puisque le 4ème propriétaire se refuse à venir ou à être représenté aux AG.

Merci pour vos réponse et conseils.

Cordialement.

Sébastien.

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Mad94
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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Mad94 » 03 nov. 2017, 10:49

Bonjour,

Pour vous "débarrasser" du syndic, deux solutions:

- soit vous attendez l'expiration du mandat et votez contre son renouvellement (sans soucis pour vous: le vote est à la majorité des copropriétaires),
- soit vous décidez de le révoquer sur le champ.

Si vous choisissez la seconde solution, attention ! Pour ce faire, il vous faudra des motifs sérieux (par exemple des fautes de gestion), sinon vous lui seriez redevables de dommages et intérêts :?


Cordialement,
Mad94

sebalex18
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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 03 nov. 2017, 11:15

Bonjour.
Merci pour votre réponse :

"- soit vous attendez l'expiration du mandat et votez contre son renouvellement (sans soucis pour vous: le vote est à la majorité des copropriétaires),"
Mais pour voter son renvoi, il faut que tous les copropriétaires soient là; mais comme je le disais dans ma présentation, l'un des 4 ne vient jamais.
Dans quelques jours, j'aurai signé un compromis de vente pour 3 des 4 lots.
Seul, le 4ème lot "résiste à la vente".

"- soit vous décidez de le révoquer sur le champ."
Qu'entendez-vous par motifs sérieux" puisqu'il ne se sert de ce lot que pour y entreposer des matériels divers et y faire des travaux de peinture. En fait c'est un entrepôt+atelier. Ce n'est pas un appartement. C'est un local fermé par une porte coulissante en bois de garage (porte d'ailleurs en très mauvais état) .

Que faire ?

Merci par avance.
Sébastien.

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Mad94
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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Mad94 » 03 nov. 2017, 12:49

Je crois avoir compris à la lecture du document suivant qu'il n'est pas nécessaire que tous les copropriétaires soient présents (voir page 14) :
https://www.syneval.fr/wp-content/uploa ... ndic-1.pdf
Les tantièmes de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) sont pris en compte.

Néanmoins, comme vous n'êtes que 2, je pense qu'il sera indispensable dans ce cas de figure de "blinder" l'ordre du jour et de suivre la procédure à la lettre...
https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F1548

"il ne se sert de ce lot que pour y entreposer des matériels divers et y faire des travaux de peinture"
Le syndic est-il propriétaire du lot en question ou est-ce qu'il le "squatte" ?
Avez-vous tenté de discuter avec lui à ce propos ?

Je ne sais pas si cela peut-être considéré comme motif "sérieux" pour une révocation s'il en est propriétaire, à voir ...
https://www.service-public.fr/particuli ... its/F31671

Cordialement

sebalex18
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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 03 nov. 2017, 13:16

Je vous remercie infiniment pour tous ces renseignements et les recherches que vous avez effectuées. Je vais examiner tout cela. N'hésitez pas à m'apporter encore des solutions pour révoquer ce syndic sans l'aide du vote de copropriétaire un peu spécial...
Très cordialement.
Sébastien.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Fred » 03 nov. 2017, 15:49

Bonjour,

N'ayant pas tout compris, je questionne:

- Le syndic actuel de l'immeuble diffère t il du propriétaire du lot 0 (rez de chaussée) comme Mad94 le préssent ?

- Le syndic actuel vous a t il fourni par le truchement du Notaire les derniers PV d'assemblée générale de copropriété ?

- ainsi que le règlement intérieur ou de copropriété, s'il existe ?

- Quelle est la destination du lot 0 ?

- Les comptes de cette copropriété laissent ils apparaître un ou des débiteurs actuellement ?

Mad94 vous a indiqué deux pistes pour révoquer le syndic actuel (copropriétaire ou non. quoique juridiquement cette différence pourrait être une clause de renvoi).
Le vote de non reconduction de son contrat lors de sa prochaine échéance est la formalité la plus facile à condition de suivre méthodiquement la procédure et de vous proposer vous même comme syndic bénévole tant que le lot 0 ne vous appartient pas.

S'il y a eu des anomalies dans la gestion de la copropriété du fait des carences de l'actuel syndic, il est possible effectivement de le révoquer sans délai (sauf respect des convocations, etc..).

Sincèrement,
F.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 03 nov. 2017, 17:17

Bonjour.
Je vous remercie pour votre intervention.
J'investis dans l'immobilier locatif. J'ai 24 ans. J'en suis à mon 3ème achat. J'aurai ainsi 12 appartements.
Tout se passait bien jusqu'à ce que l'achat de 4 lots dans une co-propriété me pose problème.

**Je réponds à vos questions :
N'ayant pas tout compris, je questionne:

- Le syndic actuel de l'immeuble diffère t il du propriétaire du lot 0 (rez de chaussée) comme Mad94 le préssent ?
** Non, le syndic est le même pour les 4 lots (F....)

- Le syndic actuel vous a t il fourni par le truchement du Notaire les derniers PV d'assemblée générale de copropriété ?
** Non. Le syndic fournit les documents au compte-goutte à des coûts que les propriétaires rechignent à payer. Les prix montent de la signature du compromis à la vente...

- ainsi que le règlement intérieur ou de copropriété, s'il existe ?
** je n'ai rien de tout cela. Les propriétaires avec lesquels j'ai signé des compromis ne m'ont rien remis. Ils semblent ne rien avoir osé dire au syndic quant aux ventes qu'ils sont en train de réaliser... La peur du propriétaire du lot 0???? Ou la peur du syndic, bien connu en France...
Je n'ai pu assister à l'AG d'aujourd'hui car j'ai une hépatite...

- Quelle est la destination du lot 0 ?
**C'est un homme qui a beaucoup de biens immobiliers dans la ville où j'achète, et qui fait un peu la pluie et le beau temps. Il ne veut pas vendre ce lot pour le moment. Il s'en sert de débarras. J'ai déjà décrit ses fonctions dans un post précédent.

- Les comptes de cette copropriété laissent ils apparaître un ou des débiteurs actuellement ?
**Je n'en ai aucune idée.

Mad94 vous a indiqué deux pistes pour révoquer le syndic actuel (copropriétaire ou non. quoique juridiquement cette différence pourrait être une clause de renvoi).
Le vote de non reconduction de son contrat lors de sa prochaine échéance est la formalité la plus facile à condition de suivre méthodiquement la procédure et de vous proposer vous même comme syndic bénévole tant que le lot 0 ne vous appartient pas.
**mon notaire me proposait d'être le syndic bénévole de ce petit immeuble, en effet.

S'il y a eu des anomalies dans la gestion de la copropriété du fait des carences de l'actuel syndic, il est possible effectivement de le révoquer sans délai (sauf respect des convocations, etc..).
**L'un des 3 propriétaires avec lesquels j'ai pu signer un compromis m'a signalé que les parties communes n'avaient jamais été entretenues...

Je vous remercie pour votre aide. Je reste à votre disposition afin de répondre à vos questions et je reste à l'écoute de vos conseils et remarques.
Cordialement.
Sébastien.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Fred » 03 nov. 2017, 17:51

Compliquée et pas très saine votre affaire.

Y a t il une clause suspensive ou résolutoire dans votre compromis, relative à l'obtention ou non de certains documents ?
Si ce n'est pas trop tard, vous auriez vivement intérêt à le signifier au notaire !
C'est à notre avis une des conditions essentielles préalables à la signature.

D après ce que vous avez constaté, le syndic n'a pas fait son travail et pourrait donc être, sur ces motifs seuls, être révoqué immédiatement.

Vu de l'extérieur, vous ne savez pas grand chose de l'immeuble; prudence !
En endossant la fonction de syndic bénévole, vous vous exposez à des difficultés inconnues.

Peu importe que le propriétaire 0 se prenne pour Monsieur Météo. Il y a des lois, elles doivent être respectées.

Vous ne n'avez pas compris ma question relative à ce lot 0: Sur l'acte d'achat du propriétaire, sur le règlement de copropriété, au cadastre ou aux impôts fonciers quelle est la destination effective de ce local ?

Si vous n'avez pas d'assurance protection juridique, il est temps d'en souscrire une ou de la muscler; vous allez devoir ferrailler dur :mrgreen:

Sincèrement,
F.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 03 nov. 2017, 18:31

Merci pour vos conseils. Je vais me rapprocher de mon Notaire et lui parler de tout cela. Et réfléchir à la poursuite de cet achat...
Un grand merci.
Cordialement.
Sébastien.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Nicolas » 05 nov. 2017, 08:59

Bonjour.

J'ai créé une fiche relative aux règles en matière de copropriété.
Bonne lecture !
Image
Président de l'association http://Net-Litiges.fr, à votre service !

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 05 nov. 2017, 11:21

Bonjour.
Je vous remercie pour votre réponse et la fiche que vous avez créée.
J'espère trouver une solution qui me permette d'acquérir les 3 ou les 4 lots et de changer de syndic.
Mais, contrairement à ce que j'avais lu précédemment, la seule propriété des 3 lots me donne la majorité pour changer de syndic ?
Est-ce bien cela ?
Merci pour votre patience !
Cordialement.
Sébalex.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Vincent29 » 05 nov. 2017, 12:00

Bonjour,

En application de l'article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (texte accessible dans la fiche créée par Nicolas) votre nombre de voix sera limité au nombre de voix de la somme des autres copropriétaires.

Au cas présent si il y en a un seul autre, vous aurez tous deux le même nombre de voix et l'assemblée générale sera bloquée si vous êtes en désaccord.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 05 nov. 2017, 15:06

Bonjour Vincent29.
Je vous remercie pour votre réponse.

(suppression d'une information qui était fausse, mon 1er message. -Nicolas-)

Bien cordialement.
Sébalex.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 05 nov. 2017, 15:11

Je vous rappelle que le propriétaire du lot 0 n'est jamais venu aux AG.... Donc, pourquoi viendrait-il à une AG extraordinaire que je provoquerais ???

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Fred » 05 nov. 2017, 17:59

Bonsoir,

En réponse à vos deux questions: Passage obligatoire par le Tribunal !

Désolé de radoter, mais avant d'anticiper, obtenez donc tous les documents évoqués ci-dessus et vous aurez probablement plusieurs motifs pour abandonner votre projet ou le poursuivre en toute connaissance de cause de ses conséquences.

Conseils dictés par une longue expérience.. ;)
F.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 05 nov. 2017, 18:05

Merci.
Sébalex.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 05 nov. 2017, 19:32

Ne peut-on appliquer à mon cas cet extrait lu sur https://www.service-public.fr/particuli ... its/F31671 ?

Lors de l'assemblée générale, la révocation du syndic doit être votée à la majorité absolue dite majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
À défaut de l'obtenir et si le projet de révocation recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder à un 2nd vote à la majorité simple dite majorité de l'article 24 (majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés)

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Vincent29 » 05 nov. 2017, 20:41

Effectivement, l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que : "Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."

La désignation ou la révocation du syndic relevant de l'article 25, si le second copropriétaire n'est ni présent ni représenté aux AG vous devriez pouvoir révoquer le syndic en procédant à un second vote qui sera fait à la majorité simple.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar sebalex18 » 05 nov. 2017, 21:10

Bonsoir Vincent.

Mais je ne sais plus ce que je dois faire…
En lisant Fred et vous…
Que pense Fred de ce dit Vincent ?

Cordialement.
Sébalex.

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Re: Achat d'appartements en copropriété et Syndic

Messagepar Fred » 05 nov. 2017, 22:18

Ce que dit Vincent est parfaitement fondé quand il y a plusieurs corpopriétaires, pas seulement deux qui s'opposent.

Il répond strictement à votre demande anticipée de tenue d'assemblée générale,

alors que nos propres remarques restent basées sur la situation actuelle que vous exposez:
Celle d'un futur acquéreur qui souhaite acheter des biens dans une copropriété dont il ne connaît absolument rien du fonctionnement passé, quel que soit le nombre de copropriétaires actuels.

Pour parler crûment, il nous semble que vous mettez la charrue avant les boeufs.. :roll:

Aucune des obligations légales de la Loi Alur n'ont été respectées :cry:

Avant d'aller envisager l'achat des lots et la tenue d'une AG extraordinaire ou non, et de vous "friter" avec M. Météo, réunissez le maximum d'éléments sur la vie de cet ensemble immobilier et son état.

Vous pourrez en fonction des informations obtenues (il nous parait anormal, voire suspect, que le Notaire ne vous ait pas présenté les documents obligatoires détenues par une copropriété, avant la signature agendée du compromis..)
- soit abandonner votre projet
- soit provisionner de nombreux éléments qui vous serviront d'arguments si vous êtes contraint d'ester en justice pour obtenir satisfaction du propriétaire du lot 0.

Sincèrement,
F.


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