7-1. Les règles en matière de Copropriété

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Nicolas
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7-1. Les règles en matière de Copropriété

Messagepar Nicolas » 05 nov. 2017, 08:58

Bonjour.

On parle de copropriété lorsqu'un bien immobilier est divisé entre au moins deux propriétaires. Ce bien est divisés en lots. Chaque lot comprend une partie privative et une fraction des parties communes.
Par exemple, un immeuble en copropriété comprendrait 4 logements et des parties communes comme le hall d'entrée et les couloirs. Chaque propriétaire de l'un de ces logements est copropriétaire des parties communes (elles appartiennent à tout le monde donc elles n'appartiennent à personne).

Une loi régit ce type de bâtiments, la loi du 10 juillet 1965. Elle fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
D’abord, elle pose les principes généraux régissant l’organisation de la copropriété : détermination des parties communes et privées, des charges à payer par chacun, de la destination de l’immeuble, en laissant une grande liberté au règlement de copropriété. Elle définit le « poids » de chaque logement dans la copriopriété au regard des charges communes par exemples, mais aussi des décisions à prendre dans l'administration de cette copropriété.
Cette loi définit que les parties privatives (l'appartement) appartiennent exclusivement à chaque propriétaire. Elle laisse au règlement de copropriété, le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Ensuite, la loi prévoit l’administration de l’immeuble, le rôle du syndic (le gestionnaire du bâtiment), du conseil syndical, de l’assemblée générale, des majorités de vote pour les décisions.
Le règlement de copropriété.
Il s'agit réellement de la pièce fondamentale de la copropriété. Ce règlement indique précisément quelles sont les parties communes et privatives d’un immeuble. Il régit également la vie au quotidien dans la résidence, les règles de vie.
Il désigne les parties communes que sont la toiture, les escaliers, les paliers et couloirs d’accès, l’ascenseur, les conduits de fumée, les gaines techniques ou les conduites sanitaires. Leur gestion relève de la responsabilité de tous les copropriétaires.
Ce règlement définit également les parties privatives que sont l'appartement et ses dépendances (cave, emplacement de parking). Il définit précisément les limites de chaque élément privé : le revêtement de sol par exemple, mais pas la dalle formant le plancher. De même, les cloisons intérieures restent privées, mais pas les murs porteurs. Ainsi, s'il est possible à un propriétaire de vendre son lot ou de le réaménager sans demande particulière auprès des autres copropriétaires de l’immeuble, il ne lui est pas possible de faire tout ce qu'il veut dans son logement, sans l'aval des autres copropriétaires (le syndicat). Il ne peut par exemple pas casser un mur sans accord de ce dernier. Car il modifie alors la description du logement tel que prévu dans les statuts de la copropriété qui, elle, appartient au syndicat de copropriétaires entier.

Le règlement reste souverain même dans ses excès. S’il désigne comme commune une partie souvent définie comme privée comme la porte palière ou les volets, il devient impossible au propriétaire du lot de les modifier sans avoir obtenu l’autorisation des autres copropriétaires.
Cette règle est souvent présente dans un souci d'uniformité de la résidence : que toutes les portes palières soient identiques n'a qu'un but esthétique. Il en est de même pour les fenêtres.
Plus important, le règlement précise aussi la destination de l’immeuble. Il peut n'être consacré qu'à l’habitation, interdisant ainsi tout autre usage comme l’installation d’un commerce au rez-de-chaussée, ou à usage mixte, d'habitation et professionnel, comme un cabinet médical. Il est dès lors très important de se renseigner à ce sujet lors de l'achat en copropriété. Il serait dommage d'investir dans un bien que l'on ne pourrait pas destiné au projet souhaité.
Sans aller si loin, le règlement peut interdire simplement certaines activités comme un restaurant parce qu’il générerait bruit et odeurs incommodantes. La jurisprudence a confirmé un règlement de copropriété qui interdisait l'installation d'un sex-shop au sein d'une copropriété parce qu'il générait une image non désirée à la copropriété en question.
Enfin, il fixe les règles de vie commune comme l'interdiction de garer des véhicules dans la cour intérieure, d'utiliser la terrasse pour des barbecues, de poser une parabole en façade, ou d’étendre du linge aux fenêtres.

Comme vu plus haut, la Loi de 1965 définit au règlement de copropriété le « poids » de chaque lot dans chacune des catégories de charge. On parle de quote-part.
C’est donc, encore une fois, le règlement qui prévoit la participation de chacun pour permettre le partage des frais de gestion et d’entretien de l’immeuble, attribuant des millièmes à chaque lot. On parle alors de « tantièmes ». Cette répartition est importante, car elle détermine le poids de la voix de chacun en assemblée générale et la base du calcul des charges. 
La loi laisse toute latitude au règlement pour les répartir, mentionnant seulement qu’elles sont déterminées par "la consistance, la superficie et la situation des lots".
Il est dans l'esprit du législateur plus conforme à l'intérêt de chacun et de tous qu'un propriétaire d'une grande partie de l'immeuble (plusieurs logements en location par exemple) ait plus de poids dans les décisions qu'un voisin uniquement propriétaire d'un studio.
C'est cet esprit qui est la base de toute copropriété. Si une personne ne peut s'y conformer parce qu'elle considère qu'un appartement en vaut un autre, quelles que soient leurs superficies, alors elle n'est pas faite pour vivre en copropriété. Cependant, sa vision de la chose n'est pas moins mauvaise ; elle n'est simplement pas conforme à la Loi.

Les décisions de gestion, prises en Assemblée générale des copropriétaires.
Selon l’importance des décisions à prendre, le législateur a souhaité que les majorités requises pour les adopter changent. Pour les décisions « simples », il n'est pas nécessaire que toute la copropriété se prononce. On adoptera la règle de majorité édictée par l'article 24 de la Loi : La majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Si le syndicat comprend 100 copropriétaires, mais que seuls 2 sont présents en AG, alors les décisions à prendre et soumises à cette règle peuvent être votées.
La loi a prévu la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (501/1 000) pour les décisions plus importantes. Cela concerne la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, ou l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes. On parlera de la majorité selon l'article 25.
Pour les décisions plus importantes, la Loi a prévu deux possibilités, dans son 26e article :
- soit une double majorité, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (667/1 000), pour la modification du règlement de copropriété, ou les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble ;
- soit l’unanimité de tous les copropriétaires (1 000/1 000) pour des décisions qui affectent l’ensemble. Il s'agit des décisions de vendre des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination du bâtiment.
Evidemment, il existe des passerelles, qui permettent d'abaisser les seuils de majorité. La loi Alur du 24 mars 2014 a assoupli encore un peu plus ces règles. Des décisions qui devaient auparavant être prises à la majorité absolue de l’article 25, tels les travaux jugés essentiels à la copropriété, relèvent maintenant de la majorité simple de l’article 24.
De même, certaines décisions antérieurement soumises à la double majorité de l’article 26, comme les travaux d’amélioration et de transformation, requièrent dorénavant la majorité absolue de l’article 25.
C'est une modification de la Loi initiale qui s'entend et qui est très bénéfique pour la vie en copropriété lorsque l'on connait les difficultés de réunir l'ensemble des copropriétaires en AG. Cela renforce ainsi l'implication du copropriétaire dans la vie de sa résidence, et le responsabilise un peu plus dans ses choix.
Les décisions exécutées par le gestionnaire, appelé syndic
Les décisions sont prises par l’assemblée générale sont mises en œuvre par un syndic, placé sous le contrôle du conseil syndical. (ce dernier n'étant pas obligatoire, ni ne possède la qualité de personne morale aux yeux de la loi.)
Le syndic assure la gestion de l’immeuble, est chargé de faire respecter le règlement, met en œuvre les délibérations de l’assemblée générale, veille à l’entretien de l’immeuble, est autorisé à faire procéder en urgence à des travaux, et il représente le syndicat en justice.
Les tâches du syndic sont définies dans un contrat passé avec le syndicat. Afin de limiter les abus, la loi Alur réforme la rémunération des syndics : seules pourront ouvrir droit à une rémunération supplémentaire les prestations particulières fixées par décret.
Que ce soit à la suite de tensions avec un cabinet de syndic ou parce qu’ils occupent un bâtiment de petite taille, certains copropriétaires décident de s'auto-gérer, sans syndic professionnel. Ce n'est effectivement pas une obligation légale que de passer par un professionnel. Ce n'est que conseillé, et pour de grosses copropriétés, où cette gestion occupe à plein temps et nécessite des compétences particulières, cela devient une évidence.


Voici en pdf téléchargeable le texte actuellement en vigueur de cette loi de 1965.
loi 65.pdf
Loi de 1965 régissant les copropriétés bâties.
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